АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 16 апреля 2013 г. по делу № А14-13153/2012

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 9 апреля 2013 года.
Полный текст решения изготовлен 16 апреля 2013 года.
Индивидуальный предприниматель Р. (далее - ИП Р., заявитель) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением об обязании Управления Росреестра по Воронежской области (далее - Управление) произвести государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости:
- свинарник, Литера 1А. площадь 775,8 кв. м, расположенный по адресу: <...>, инвентарный номер <...> (дело № А14-13153/2012);
- мойку МТМ, Литера 1А, площадь 176,9 кв. м, расположенная по адресу: <...>, инвентарный номер <...> (дело № А14-13138/2012);
- зернохранилище, Литера 1А, площадь 136,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер <...> (дело № А14-13139/2012);
- зернохранилище, Литера 1А, площадь 1070,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер <...> (дело № А14-13154/2012);
- пристройку к гаражу, Литера 1А, площадь 548,5 кв. м, расположенную по адресу: <...>, инвентарный номер <...>(дело № А14-13137/2012);
- гараж для тракторов, Литера 1А, площадь 388,3 кв. м, расположенный по адресу: <...>, инвентарный номер <...>(дело № А14-13158/2012);
- гараж для тракторов, Литера 1А, площадь 273,0 кв. м, расположенный по адресу: <...>, инвентарный номер <...> (дело № А14-13159/2012);
- склад под сахар, Литера 1А, 1Б площадь 210,9 кв. м, расположенный по адресу: <...>, инвентарный номер <...> (дело № А14-13133/2012).
Определениями суда от 16.07.2012 заявления приняты, возбуждены производства по указанным делам.
Определением суда от 05.12.2012 удовлетворено ходатайство административного органа об объединении в одно производство дел № А14-13153/2012, № А14-13138/2012, № А14-13139/2012, № А14-13154/2012, № А14-13137/2012, № А14-13158/2012, № А14-13159/2012, № А14-13133/2012 для их совместного рассмотрения, сводному производству присвоен номер № А14-13153/2012.
Определением суда от 11.02.2013 выделено в отдельное производство из дела № А14-13153/2012 заявление ИП Р. к Управлению Росреестра Воронежской области об обязании произвести государственную регистрацию права собственности на пристройку к гаражу, Литера 1А, площадь 548,5 кв. м, расположенную по адресу: <...>, инвентарный номер <...>, делу присвоен номер А14-1498/2013.
На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле № А14-13153/12 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Администрация Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области.
Рассмотрение дела откладывалось.
В судебном заседании 02.04.2013 представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении. Кроме того, просил суд в случае удовлетворения заявления расходы по государственной пошлине отнести на заявителя.
Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявленных требований, считая, что оспариваемые действия основаны на нормах законодательства, регулирующего процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с чем являются законными и обоснованными.
Глава Администрации Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области (третье лицо) в судебном заседании, заявив отказ от заявления о фальсификации дополнительного соглашения от 12.02.2009 (л.д. 134 - 135, т. 7) просил суд удовлетворить требования индивидуального предпринимателя, указав при этом, что заявленные индивидуальным предпринимателем требования не затрагивают прав и законных интересов Администрации. На спорные объекты недвижимости Администрация не претендует.
В судебном заседании 02.04.2013 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 09.04.2013 для принятия судебного акта. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания размещалась в информационном окне в сети Интернет на сайте Арбитражного суда Воронежской области.
Как следует из материалов дела ИП Р. обратился в Управление с заявлениями о регистрации права собственности на семь объектов недвижимого имущества:
1. свинарник, Литера 1А. площадь 775,8 кв. м, расположенный по адресу: <...>, инвентарный номер <...> - 28.02.2012.
2. мойка МТМ, Литера 1А, площадь 176,9 кв. м, расположенная по адресу: <...>, инвентарный номер <...> - 28.02.2012.
3. зернохранилище, Литера 1А, площадь 136,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер <...> - 16.02.2012.
4. зернохранилище, Литера 1А, площадь 1070,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер <...> - 16.02.2012.
5. гараж для тракторов, Литера 1А, площадь 388,3 кв. м, расположенный по адресу: <...>, инвентарный номер <...> - 27.02.2012.
6. гараж для тракторов, Литера 1А, площадь 273,0 кв. м, расположенный по адресу: <...>, инвентарный номер <...> - 27.02.2012.
7. склад под сахар, Литера 1А, 1Б площадь 210,9 кв. м, расположенный по адресу: <...>, инвентарный номер <...> - 06.03.2012.
По результатам рассмотрения указанных заявлений после приостановлении регистрационных действий Управлением на основании абз. 4, 9, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" приняты решения об отказе в регистрации прав на названные выше объекты, в соответствии с чем заявителю были направлены сообщения об отказе в государственной регистрации прав № 13/002/2012-376 от 03.05.2012, № 13/002/2012-379 от 03.05.2012, № 13/004/2012-145 от 18.06.2012, № 13/004/2012-146 от 18.06.2012, № 13/002/2012-344 от 03.05.2012, № 13/002/2012-342 от 03.05.2012, № 13/002/2012-443 от 10.05.2012 соответственно.
В обоснование решений об отказе в государственной регистрации Управление указывает, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав, однако в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о государственной регистрации прав продавца - колхоза "К" на указанное имущество, что является основанием для отказа в соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Управление также ссылается на отсутствие заявления продавца - колхоза "К" о переходе права собственности.
Кроме того, государственный орган указывает на то обстоятельство, что причины, препятствующие государственной регистрации и послужившие ее приостановлению по решениям государственного регистратора, не были устранены в установленный срок.
Полагая, что отказы в государственной регистрации прав на недвижимое имущество противоречат действующему законодательству, ИП Р. обратился в Арбитражный суд с настоящими требованиями.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (статья 4 АПК РФ).
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) могут быть признаны недействительными (незаконными) только при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 2 названного Закона в ред. Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ).
Согласно статьям 9, 13, 17 Закона № 122-ФЗ регистрирующий орган при проведении государственной регистрации прав проверяет не только формальное наличие документов, необходимых для государственной регистрации, но и проводит правовую экспертизу документов, заключающуюся в оценке с точки зрения соответствия закону, иным правовым актам содержания представленных документов. В результате такой экспертизы выявляются наличие или отсутствие оснований для государственной регистрации.
Пункт 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ устанавливает закрытый перечень оснований для отказа в государственной регистрации сделки с недвижимостью.
Как установлено судом основаниями для отказа ИП Р. для отказа в государственной регистрации прав (по всем объектам недвижимости) со ссылкой на то, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя и не были представлены такие документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав, фактически, как указано в сообщениях, послужили следующие обстоятельства:
1) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о государственной регистрации прав продавца - колхоза "К" на объекты недвижимости;
2) не представлено заявление продавца - колхоза "К" о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.
Из материалов дела следует, что 11.01.2009 колхоз "К" в лице конкурсного управляющего М. (Продавец) и ИП Р. (Покупатель), с учетом дополнительного соглашения от 12.02.2009, заключили договор купли-продажи имущества, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателю имущество согласно перечню п. п. 1.2, 1.3 названного Договора, в том числе:
1. свинарник, площадь 1226,9 кв. м, расположенный по адресу: <...>, инвентарный номер согласно инвентаризации, проведенной конкурсным управляющим <...>, год постройки 1987.
2. мойку МТМ, площадь 205,0 кв. м, расположенная по адресу: <...>, инвентарный номер <...>, год постройки 1974.
3. зернохранилище, площадь 157,0 кв. м, расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер <...>, год постройки 1970;
4. зернохранилище, площадь 1070,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер <...>, год постройки 1972.
5. гараж для тракторов, площадь 445,4 кв. м, расположенный по адресу: <...>, инвентарный номер <...>, год постройки 1988.
6. гараж для тракторов, площадь 273,0 кв. м, расположенный по адресу: <...>, инвентарный номер <...>, год постройки 1972.
7. склад под сахар, площадь 229,6 кв. м, расположенный по адресу: <...>, инвентарный номер <...>, год постройки 1995.
На основании акта приема - передачи к договору купли-продажи имущества от 11.01.2009 осуществлена передача перечисленных выше объектов недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Необходимым условием договора купли-продажи недвижимости согласно статье 554 ГК РФ являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.
Из материалов дела следует, что Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012 про делу № А14-12097/2011 договор купли-продажи от 11.01.2011 признан заключенным (л.д. 86 - 107, т. 3).
В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Расчеты по указанному договору произведены на основании соглашения о зачете взаимных требований от 05.02.2009, соглашения о взаимных расчетах от 05.02.2009, и подтверждаются платежными поручениями № 1 от 06.02.2009, № 880 от 10.02.2009, а также списанием 09.02.2009 денежных средств со счета <...>. Об исполнении покупателем обязательства по оплате недвижимого имущества свидетельствует также отчет конкурсного управляющего колхоза "К", представленных в материалы дела о банкротстве колхоза "К" № А14-4248/2006 (л.д. 2 - 5, т. 8).
Тем самым следует признать, что обязательства сторон выполнены полностью.
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 22.10.2009 по делу № А14-4248/2006 конкурсное производство в отношении колхоза "К" завершено. В Единый государственный реестр юридических лиц 18.11.2009 внесена запись о регистрации юридического лица в связи с его ликвидацией на основании решения суда, что подтверждается свидетельством МИ ФНС РФ № 4 по Воронежской области (серия <...> № <...>).
В сентябре 2011 года, феврале 2012 года филиалом ФГУП ВО "В" проведен технический учет вышеназванных объектов (л.д. 16 - 17, 28 - 29, 42 - 43, 54 - 55, 66 - 67, 78 - 79, 90 - 91, т. 8). В результате техинвентаризации уточнены площадь проданных объектов недвижимости, в также их месторасположение, присвоены соответствующие идентификационные литерные номера, инвентаризационные номера объекта.
Из постановления Администрации Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области от 23.05.2011 № 101, договора купли-продажи от 11.01.2009 с учетом дополнительного соглашения от 12.02.2009, акта приема-передачи к нему, кадастровых паспортов, инвентаризационных описей, составленных конкурсным управляющим колхоза "К", следует, что спорное имущество создавалось и числилось на балансе колхоза "К" до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон № 122-ФЗ).
В силу пункта 6 статьи 33 Закона о регистрации Закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.
Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в действие Закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация этих прав проводится по желанию их обладателей (ст. 6 Закона № 122-ФЗ).
На основании изложенного, государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества для колхоза "К" не являлась обязательной, в связи с чем отказ Управления, мотивированный тем, что отсутствовала регистрация прав продавца колхоза "К" на объекты недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является необоснованным.
В соответствии с разъяснениями, данными Верховным Судом Российской Федерации и Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 62 Постановления Пленумов от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление № 10/22), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что заключенный 11.01.2009 сторонами договор купли-продажи, по условиям которого приобретено в собственность имущество, переданное по акту приема-передачи от 11.02.2009, в том числе спорные объекты недвижимости, исполнен. Исполнение договора подтверждено соответствующими доказательствами. Продавцом по настоящему договору является колхоз "К", ликвидированный в установленном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" № 127-ФЗ порядке. О ликвидации колхоза "К" свидетельствует выписка из ЕГРЮЛ (л.д. 39 т. 3).
Законом № 122-ФЗ порядок регистрации уполномоченным органом перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи соответствующего заявления не урегулирован.
В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.09.2009 № 1395/09).
Исходя из вышеизложенного, суд считает, что ликвидация продавца не может служить препятствием для регистрации перехода права собственности в отсутствие заявления колхоза "К".
Учитывая изложенное, отказ Управления по тем основаниям, что на государственную регистрацию перехода права собственности не представлено заявление от колхоза "К", следует признать необоснованным и противоречащим пункту 62 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22.
Нахождение в фактическом владении колхоза "К" спорного имущества на момент подписания договора купли-продажи подтверждается, в том числе, инвентаризационными описями основных средств № 01 от 11.04.2007, 01.1 от 16.04.2007, 02 от 11.04.2007, согласно которым в собственности колхоза "К" находились спорные объекты недвижимости (т. 7 л.д. 13 - 18).
Регистрирующим органом, иными участниками процесса, с учетом уточнения позиции Администрации при рассмотрении настоящего дела, также не представлено доказательств наличия спора о праве со стороны третьих лиц в отношении данного имущества.
Оценив и исследовав в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды приходит к выводу, что оспариваемые индивидуальным предпринимателем отказы в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, ранее принадлежащее колхозу "К", не соответствуют нормам действующего законодательства и нарушают права и законные интересы индивидуального предпринимателя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, в связи с чем подлежат удовлетворению.
Ссылка Управления Росреестра в отказах в государственной регистрации прав в части не устранения причин, вызвавших приостановление государственной регистрации, а именно на отсутствие указанного в п. 8.4 п. 8 договора купли-продажи "приложения 1" - перечня правоустанавливающих документов на имущество, с учетом пакета документов, представленных ИП Р. в целях регистрации, и установленных судом обстоятельств признается необоснованной.
Государственная пошлина по настоящему делу в размере 1400,00 руб. (с учетом количества требований), уплаченная ИП Р. при подаче заявления в суд по платежным поручениям от 09.06.2012 N№ 21, 38, 42, 20, 30, 31, 40 от 09.06.2012, относятся на заявителя, учитывая волеизъявление последнего, применительно к ч. 4 ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 167, 168, 170, 198 - 201 АПК РФ, Арбитражный суд

решил:

Заявленные требования индивидуального предпринимателя Р. (ОГРНИП <...>, ИНН <...>, г. Воронеж) удовлетворить.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360, г. Воронеж) в тридцатидневный срок произвести государственную регистрацию права собственности индивидуального предпринимателя Р. (ОГРНИП <...>, ИНН <...>, г. Воронеж) на следующие объекты недвижимости:
- свинарник, Литера 1А. площадь 775,8 кв. м, расположенный по адресу: <...>, инвентарный номер <...>;
- мойку МТМ, Литера 1А, площадь 176,9 кв. м, расположенная по адресу: <...>, инвентарный номер <...>;
- зернохранилище, Литера 1А, площадь 136,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер <...>;
- зернохранилище, Литера 1А, площадь 1070,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер <...>;
- гараж для тракторов, Литера 1А, площадь 388,3 кв. м, расположенный по адресу: <...>, инвентарный номер <...>;
- гараж для тракторов, Литера 1А, площадь 273,0 кв. м, расположенный по адресу: <...>, инвентарный номер <...>;
- склад под сахар, Литера 1А, 1Б площадь 210,9 кв. м, расположенный по адресу: <...>, инвентарный номер <...>.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Воронежской области.


------------------------------------------------------------------