Решение Арбитражного суда Воронежской области от 26.08.2013 по делу N А14-4664-13 <Заявленные требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества удовлетворены, так как отсутствие продавца не является препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю>
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 26 августа 2013 г. по делу № А14-4664-13
(извлечение)
Резолютивная часть решения оглашена 21 августа 2013 года.
В полном объеме решение изготовлено 26 августа 2013 года.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства А. (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - ответчик, Управление Росреестра) о признании недействительным отказа № 08/024/2012-309 от 12.02.2013 в государственной регистрации права собственности; а также просит обязать произвести государственную регистрацию права собственности на Башню Рожновского, общий объем 15 куб. м, расположенную по адресу: <...>, инвентарный номер <...>, <...> (с учетом уточнений).
Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.
В судебном заседании 14.08.2013 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 21.08.2013.
Из материалов дела следует:
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.12.2004 по делу № А14-7612/2004 Ассоциация крестьянских хозяйств "К" <...> признана несостоятельным (банкротом).
06.03.2007 между Ассоциацией крестьянских хозяйств "К" (продавец) в лице конкурсного управляющего П. и А. (покупатель) заключен договор купли-продажи следующего имущества: артезианскую скважину и башню Рожновского, расположенные: <...>, на земельном участке с кадастровым номером <...>, а покупатель обязуется принять и оплатить имущество в соответствии с условиями договора.
В соответствии с актом приема-передачи имущество передано покупателю. Оплата по договору подтверждается квитанцией от 10.05.2006.
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 26.09.2007 по делу № А14-7612/2004 конкурсное производство в отношении Ассоциация крестьянских хозяйств "К" завершено.
04.12.2007 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности юридического лица колхоз Ассоциации крестьянских хозяйств "К" в связи с его ликвидацией.
21.12.2012 А. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: Башню Рожновского, общий объем 15 куб. м, расположенную по адресу: <...>, инвентарный номер <...>, <...>.
12.02.2013 Управлением Росреестра было принято решение об отказе № 08/024/2012-309 в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимого имущества.
Основанием для данного отказа послужили следующие обстоятельства: отсутствие заявления продавца АКХ "К" о регистрации перехода права собственности на данный объект; отсутствие государственной регистрации права собственности АКХ "К" на спорный объект недвижимого имущества.
Полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в Арбитражный суд с настоящими требованиями.
Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
На основании статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (статья 4 Закона № 122-ФЗ).
В соответствии со статьей 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В силу пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Вместе с тем, Законом № 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Изложенное выше полностью согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 1395/09.
Вместе с тем, в силу пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Согласно материалам дела, спорное недвижимое имущество введено в эксплуатацию в 1979 году, т.е. до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, что подтверждается материалами дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.
Материалами дела подтверждено, что принятые на себя сторонами по договору купли-продажи имущества от 06.03.2007 обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены.
Таким образом, поскольку в рассматриваемом случае единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, т.е. его ликвидация, то суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Расходы по госпошлине по настоящему делу в соответствии с ч. 4 ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд
решил:
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН <...>, ИНН <...>, юридический адрес: <...>) № 08/024/2012-309 от 12.02.2013 в государственной регистрации права собственности Главы крестьянского (фермерского) хозяйства А. на объект недвижимого имущества: Башню Рожновского, общий объем 15 куб. м, расположенную по адресу: <...>, инвентарный номер <...>, <...>, как не соответствующий Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН <...>, ИНН <...>, юридический адрес: <...>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Главы крестьянского (фермерского) хозяйства А. и зарегистрировать право собственности Главы крестьянского (фермерского) хозяйства А. на объект недвижимого имущества: Башню Рожновского, общий объем 15 куб. м, расположенную по адресу: <...>, инвентарный номер <...>, <...>.
Решение в данной части подлежит немедленному исполнению.
Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.
------------------------------------------------------------------
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 26 августа 2013 г. по делу № А14-4664-13
(извлечение)
Резолютивная часть решения оглашена 21 августа 2013 года.
В полном объеме решение изготовлено 26 августа 2013 года.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства А. (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - ответчик, Управление Росреестра) о признании недействительным отказа № 08/024/2012-309 от 12.02.2013 в государственной регистрации права собственности; а также просит обязать произвести государственную регистрацию права собственности на Башню Рожновского, общий объем 15 куб. м, расположенную по адресу: <...>, инвентарный номер <...>, <...> (с учетом уточнений).
Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.
В судебном заседании 14.08.2013 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 21.08.2013.
Из материалов дела следует:
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.12.2004 по делу № А14-7612/2004 Ассоциация крестьянских хозяйств "К" <...> признана несостоятельным (банкротом).
06.03.2007 между Ассоциацией крестьянских хозяйств "К" (продавец) в лице конкурсного управляющего П. и А. (покупатель) заключен договор купли-продажи следующего имущества: артезианскую скважину и башню Рожновского, расположенные: <...>, на земельном участке с кадастровым номером <...>, а покупатель обязуется принять и оплатить имущество в соответствии с условиями договора.
В соответствии с актом приема-передачи имущество передано покупателю. Оплата по договору подтверждается квитанцией от 10.05.2006.
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 26.09.2007 по делу № А14-7612/2004 конкурсное производство в отношении Ассоциация крестьянских хозяйств "К" завершено.
04.12.2007 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности юридического лица колхоз Ассоциации крестьянских хозяйств "К" в связи с его ликвидацией.
21.12.2012 А. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: Башню Рожновского, общий объем 15 куб. м, расположенную по адресу: <...>, инвентарный номер <...>, <...>.
12.02.2013 Управлением Росреестра было принято решение об отказе № 08/024/2012-309 в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимого имущества.
Основанием для данного отказа послужили следующие обстоятельства: отсутствие заявления продавца АКХ "К" о регистрации перехода права собственности на данный объект; отсутствие государственной регистрации права собственности АКХ "К" на спорный объект недвижимого имущества.
Полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в Арбитражный суд с настоящими требованиями.
Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
На основании статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (статья 4 Закона № 122-ФЗ).
В соответствии со статьей 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В силу пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Вместе с тем, Законом № 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Изложенное выше полностью согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 1395/09.
Вместе с тем, в силу пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Согласно материалам дела, спорное недвижимое имущество введено в эксплуатацию в 1979 году, т.е. до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, что подтверждается материалами дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.
Материалами дела подтверждено, что принятые на себя сторонами по договору купли-продажи имущества от 06.03.2007 обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены.
Таким образом, поскольку в рассматриваемом случае единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, т.е. его ликвидация, то суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Расходы по госпошлине по настоящему делу в соответствии с ч. 4 ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд
решил:
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН <...>, ИНН <...>, юридический адрес: <...>) № 08/024/2012-309 от 12.02.2013 в государственной регистрации права собственности Главы крестьянского (фермерского) хозяйства А. на объект недвижимого имущества: Башню Рожновского, общий объем 15 куб. м, расположенную по адресу: <...>, инвентарный номер <...>, <...>, как не соответствующий Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН <...>, ИНН <...>, юридический адрес: <...>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Главы крестьянского (фермерского) хозяйства А. и зарегистрировать право собственности Главы крестьянского (фермерского) хозяйства А. на объект недвижимого имущества: Башню Рожновского, общий объем 15 куб. м, расположенную по адресу: <...>, инвентарный номер <...>, <...>.
Решение в данной части подлежит немедленному исполнению.
Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.
------------------------------------------------------------------